GFA là gì? Ý nghĩa và cách tính GFA, NFA, NSA trong xây dựng

GFA, NFA/NSAlà những thuật ngữ quan trọng được sử dụng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và bất động sản. Việc hiểu rõ và áp dụng chính xác các thuật ngữ chuyên ngành sẽ giúp các nhà đầu tư và nhà quản lý dự án thiết kế và khai thác không gian hiệu quả. Bên cạnh đó cũng đảm bảo tuân thủ các quy định pháp lý và đáp ứng nhu cầu thị trường.

Tổng quan về GFA

GFA là gì?

GFA là viết tắt của cụm từ tiếng Anh “Gross Floor Area”, dịch nghĩa là tổng diện tích sàn hay tổng diện tích mặt sàn. Thuật ngữ này dùng để chỉ tổng diện tích của tất cả các không gian bên trong một công trình, bao gồm tầng hầm, tầng lửng, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tầng mái tum,... 

Nói một cách đơn giản, GFA được hiểu là tổng diện tích sàn xây dựng được cấp phép cho một dự án. Dựa vào con số tính toán chính xác này, các chủ đầu tư và quản lý dự án có thể giảm thiểu tối đa các rủi ro phát sinh trong quá trình thi công xây dựng. 

Dưới đây là một vài hạng mục không được tính vào tổng diện tích sàn GFA theo quy định, cụ thể bao gồm: 

• Khu vực rãnh ống, ống khói, trục thông khí.
• Khu vực có mái che hở hoặc không được bao bọc, gồm: sân thượng, sân vườn trên không, sân hiên,... 
• Khu vực không kết nối với tòa nhà bao gồm: bãi đỗ xe, bể chứa nước, thang máy, hành lang chung giữa các tòa nhà,... 
• Khu vực phòng điện – cơ khí, tầng kỹ thuật, cầu thang bộ giữa các tầng,... 

Ý nghĩa của GFA trong xây dựng

GFA không chỉ đơn thuần là một thông số đo lường diện tích mà còn là tiêu chuẩn quan trọng trong tiến trình xây dựng một dự án. Thông số này được sử dụng nhằm nhiều mục đích khác nhau như: 

• Tính toán hệ số sử dụng đất: GFA là cơ sở quan trọng để tính toán hệ số sử dụng đất. Mục đích hướng đến là nhằm kiểm soát mật độ xây dựng trên mỗi mét vuông đất cũng như quy mô được phép xây dựng của mỗi công trình. Xét rộng hơn, hệ số này đóng vai trò đảm bảo sự cân bằng của quá trình phát triển đô thị. 
• Cơ sở xin cấp giấy phép xây dựng: GFA là cơ sở quan trọng để xin cấp giấy phép xây dựng cho mỗi công trình, đặc biệt là với các công trình lớn và phức tạp. Việc xác định thông số GFA một cách chính xác sẽ giúp đảm bảo dự án đáp ứng đúng các yêu cầu pháp lý và kỹ thuật từ cơ quan chức năng.

• Dự trù phương án thi công:  Dựa vào tổng diện tích mặt sàn, các kỹ sư có thể đưa ra phương án thiết kế, thi công phù hợp với thực tiễn nhu cầu sử dụng. Đồng thời tính toán và bố trí các không gian chức năng một cách khoa học. Bên cạnh đó, đây cũng là cơ sở để chuẩn bị các phương án thi công dự phòng cho công trình. 
• Dự trù chi phí: Thông số GFA cũng được sử dụng để tính toán các loại chi phí trong xây dựng, bao gồm chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công, các khoản thuế,... Dựa vào đó, chủ đầu tư có thể lập dự trù chi phí chính xác, điều chỉnh ngân sách một cách hiệu quả và đảm bảo tính khả thi tài chính của dự án.

Cách tính diện tích GFA của các công trình

Có thể thấy, GFA là một thông số rất quan trọng nhằm đảm bảo tính hiệu quả của mỗi dự án thi công xây dựng. Chính vì vậy, các nhà đầu tư, nhà thầu và kỹ sư thi công cần phải hiểu rõ cách xác định thông số này một cách chính xác. 

Trong thực tế có rất nhiều cách tính tổng diện tích sàn xây dựng. Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực thường sử dụng một công thức chung cho hầu hết các trường hợp như sau: 

GFA = Z x H

Trong đó:

• Z: Diện tích sàn của từng tầng trừ đi diện tích các không gian công cộng
• H: Số tầng 

Ngoài cách tính cơ bản như trên, ta cũng có thể áp dụng công thức tính GFA dưới đây: 

Tổng diện tích mặt sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Các loại diện tích khác đi kèm (sân, tầng hầm, phần mái, phần móng,…)

Theo cách tính này, công trình được chia thành bao nhiêu không gian thì phải tính tổng bấy nhiêu diện tích để có được thông số GFA chính xác nhất. Diện tích sàn sử dụng được tính bằng 100%, tuy nhiên các diện tích khác đi kèm sẽ có cách quy đổi riêng biệt như sau: 

(a) Diện tích phần mái:

• Đối với loại mái lát gạch: Quy đổi bằng 10% diện tích sàn sử dụng.

• Đối với loại mái là bê tông cốt thép, không lát gạch: Quy đổi bằng 50% diện tích sàn sử dụng.

(b) Diện tích phần móng:

• Đối với móng đơn: Quy đổi bằng 30% diện tích sàn sử dụng.

• Đối với móng băng: Quy đổi bằng 50% diện tích sàn sử dụng.

• Đối với móng đài xây trên nền bê tông cốt thép: Quy đổi bằng 35% diện tích sàn sử dụng.

• Đối với móng gia cố bằng bê tông cốt thép: Quy đổi bằng 20% diện tích sàn sử dụng.

(c) Diện tích phần sân:

• Diện tích sân là 20m2, được xây tường rào, đổ cột và lát nền: Được tính bằng 100% diện tích sàn sử dụng.

• Diện tích sân dưới 40m2: Quy đổi bằng 70% diện tích sàn sử dụng.

• Diện tích sân trên 40m2, được xây tường rào, đổ cột và lát nền: Quy đổi bằng 50% diện tích sử dụng.

(d) Diện tích sàn: 

• Đối với sàn có mái che: Được tính bằng 100% diện tích sàn sử dụng.

• Đối với sàn không có mái che nhưng có lát gạch nền: Quy đổi bằng 50% diện tích sàn sử dụng.

• Diện tích sàn dưới 4m2: Quy đổi bằng 70% diện tích sàn sử dụng.

• Diện tích sàn trên 8m2: Quy đổi bằng 50% diện tích sàn sử dụng.

Tìm hiểu thêm: Tiêu chuẩn thiết kế diện tích văn phòng 

Tổng quan về NFA/NSA

Ngoài tổng diện tích mặt sàn (GFA), NFA/NSA cũng là thông số quan trọng được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực thi công xây dựng và đầu tư bất động sản. 

NSA/NFA là gì?

NFA/NSA là viết tắt của 2 cụm từ tiếng Anh “Net Floor Area” và “Net Saleable Area”. Cả 2 thuật ngữ này được hiểu chung là diện tích sàn kinh doanh, tương đương với 2 khái niệm “Tim tường” và “Thông thủy”. Trong đó: 

• Tim tường: Còn được gọi là diện tích phủ bì, được xác định bằng cách đo từ tâm tường ở trung tâm căn phòng. Thông số này bao gồm diện tích các hạng mục: tường bao công trình, vách tường phân chia không gian, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. 
• Thông thủy:  Còn được gọi là diện tích sử dụng, được đo lường theo những nơi nước có thể đi qua. Trong đó bao gồm diện tích tường ngăn các khu vực chức năng, diện tích ban công, lô gia (nếu có). 

Để dễ hiểu hơn, thông thủy là diện tích được ghi trong các giấy tờ pháp lý về quyền sở hữu. Trong khi đó, diện tích tim tường được sử dụng chủ yếu để tính giá bán. 

Ý nghĩa của NFA/NSA trong xây dựng

• Diện tích tim tường:  Đây là cơ sở quan trọng giúp nhà đầu tư minh bạch về quyền sở hữu công trình của mình. Tuy nhiên, cách tính diện tích tim tường cũng còn tồn tại một hạn chế lớn. Chính là khi công trình có nhiều hộp kỹ thuật và cột chịu lực đi qua, thông số tim tường sẽ khiến người mua nhà chịu thiệt thòi hơn. 
• Diện tích thông thủy:  Được dùng để xác định diện tích sử dụng thực tế của công trình so với diện tích mà nhà đầu tư phải chi trả để sở hữu. Trong trường hợp này, diện tích thông thủy càng gần với diện tích bao ngoài càng tốt. Tùy vào kết cấu của từng công trình mà diện tích thông thủy có thể mở rộng ở nhiều cấp độ khác nhau. 

Thực tế cho thấy, người mua nhà hoặc thuê nhà thường không chú ý đến các thông số như diện tích sàn hay diện tích thông thủy mà chỉ tập trung vào diện tích ghi trên giấy tờ pháp lý. Điều này có thể dẫn đến sự hiểu lầm về diện tích thực tế của căn hộ và gây ra thiệt hại chi phí không đáng có. 

Cách tính NFA/NSA

Để tính toán thông số NFA/NSA, bạn chỉ cần tính tổng diện tích sàn của các không gian sử dụng, loại trừ phần diện tích của các không gian không sử dụng. Thông thường, các không gian không sử dụng được định nghĩa và quản lý bởi các quy chuẩn định sẵn trong lĩnh vực xây dựng công trình. 

Phân biệt GFA và NFA

GFA (Gross Floor Area) và NFA (Net Floor Area) đều là những khái niệm cơ bản mà quan trọng trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Mặc dù đều cùng là thông số diện tích của một công trình, hai thuật ngữ này vẫn có nhiều điểm khác biệt như sau: 

Ví dụ:  Một tòa nhà có diện tích sàn là 10.000 m2 (GFA), trong đó bao gồm hành lang, cầu thang, thang máy, khu vực kỹ thuật chiếm khoảng 2.000 m2. Vậy diện tích sử dụng thực tế (NFA) của tòa nhà sẽ là 8.000 m2.

Tóm lại, GFAvà NFA/NSA đều là các chỉ số đo lường quan trọng trong xây dựng và đầu tư bất động sản. Việc nắm rõ các khái niệm này cũng như ý nghĩa, cách tính từng loại diện tích sẽ là cần thiết nhằm hỗ trợ quá trình thi công hiệu quả, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Hy vọng bài viết đã cung cấp đến bạn những thông tin hữu ích!

Nâng tầm không gian làm việc của bạn ngay hôm nay với Maison Interior

• Thiết kế nội thất văn phòng trọn gói từ A-Z
• Báo giá thiết kế nội thất văn phòng