GFA là gì? Ý nghĩa và cách tính GFA NFA NSA trong xây dựng

GFA là chỉ số quan trọng trong xây dựng, phản ánh tổng diện tích sàn của một công trình và thường được sử dụng làm cơ sở để tính toán chi phí, quy hoạch không gian cũng như xin giấy phép xây dựng. Bên cạnh GFA, các chỉ số NFA (Net Floor Area) và NSA (Net Saleable Area) cũng giữ vai trò then chốt trong việc xác định diện tích sử dụng thực tế và giá trị thương mại của tòa nhà. Hiểu rõ ý nghĩa và cách tính GFA, NFA, NSA giúp chủ đầu tư và kiến trúc sư đảm bảo minh bạch pháp lý, tối ưu công năng và nâng cao hiệu quả khai thác bất động sản. 

Tìm hiểu thêm về dịch vụ thiết kế nội thất văn phòng chuyên nghiệp tại Maison Interior.

1. Tìm hiểu về GFA trong xây dựng 

1.1 GFA là gì

GFA là viết tắt của cụm từ tiếng Anh Gross Floor Area, dịch ra tiếng Việt là tổng diện tích sàn hoặc tổng diện tích mặt sàn. Đây là chỉ số quan trọng trong xây dựng, dùng để đo lường tổng diện tích của tất cả các không gian bên trong một công trình, bao gồm cả tầng hầm, tầng lửng, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum mái và các tầng khác.

Một cách đơn giản, GFA thể hiện tổng diện tích sàn xây dựng được cấp phép cho dự án. Con số này là cơ sở để chủ đầu tư, kiến trúc sư và quản lý dự án tính toán chi phí, lập kế hoạch thi công và đảm bảo tuân thủ quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Việc xác định chính xác GFA giúp giảm thiểu rủi ro trong quá trình xây dựng, đồng thời tối ưu hóa diện tích sử dụng hiệu quả.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), một số khu vực không được tính vào GFA bao gồm:

• Khu vực rãnh ống, ống khói, trục thông khí.
• Khu vực có mái che hở hoặc không bao bọc: sân thượng, sân vườn trên không, sân hiên.
• Khu vực không kết nối trực tiếp với tòa nhà: bãi đỗ xe ngoài trời, bể chứa nước, hành lang chung giữa các tòa nhà.
• Khu vực phòng điện – cơ khí, tầng kỹ thuật, cầu thang bộ giữa các tầng (trừ phần sàn kỹ thuật có sử dụng).

Việc hiểu rõ GFA NFA NSA trong xây dựng ngay từ giai đoạn thiết kế giúp các bên liên quan đảm bảo tính minh bạch, tối ưu công năng và chuẩn hóa thông tin khi lập hồ sơ dự án.

1.2 Ý nghĩa của GFA trong xây dựng là gì?

GFA đóng vai trò quan trọng trong toàn bộ quá trình quy hoạch, thiết kế và khai thác dự án xây dựng. Việc hiểu rõ GFA NFA NSA trong xây dựng giúp chủ đầu tư, kiến trúc sư và nhà quản lý dự án đưa ra quyết định chính xác, tối ưu hóa hiệu quả sử dụng không gian và chi phí.

• Tính toán hệ số sử dụng đất: GFA là cơ sở để xác định hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio – FAR), kiểm soát mật độ xây dựng trên mỗi mét vuông đất và quy mô được phép xây dựng của công trình. Thông số này đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng phát triển đô thị, đảm bảo công trình hài hòa với quy hoạch tổng thể.
• Cơ sở xin cấp giấy phép xây dựng: Khi lập hồ sơ xin phép xây dựng, GFA là thông số bắt buộc. Việc xác định chính xác tổng diện tích sàn giúp dự án đáp ứng yêu cầu pháp lý, kỹ thuật và hạn chế rủi ro điều chỉnh trong quá trình thẩm định từ cơ quan chức năng.

• Dự trù phương án thi công và bố trí không gian: Tổng diện tích sàn giúp kỹ sư và kiến trúc sư lên phương án bố trí các khu vực chức năng, lựa chọn thiết kế hợp lý và chuẩn bị các phương án thi công dự phòng. Thông số này cũng hỗ trợ tính toán công suất người sử dụng, hệ thống cơ điện và tiện ích kỹ thuật, đảm bảo hiệu quả vận hành sau khi hoàn thành.
• Dự trù chi phí xây dựng: GFA là cơ sở để ước lượng chi phí nguyên vật liệu, nhân công và các khoản thuế liên quan. Nhờ đó, chủ đầu tư có thể lập dự trù ngân sách chính xác, điều chỉnh chi phí hợp lý và đảm bảo tính khả thi tài chính của dự án.

1.3 Cách tính diện tích sàn xây dựng GFA 

GFA (Gross Floor Area) là thông số quan trọng để xác định tổng diện tích sàn của một công trình, phục vụ cho quy hoạch, thiết kế, tính toán chi phí và quản lý dự án. Việc tính toán chính xác GFA giúp chủ đầu tư, kỹ sư và nhà thầu tránh sai sót, đảm bảo hiệu quả và tuân thủ pháp lý.

Trong thực tế, GFA có thể được tính theo nhiều phương pháp khác nhau. Tuy nhiên, các chuyên gia thường áp dụng công thức cơ bản:

GFA = Z x H

Trong đó:

• Z: Diện tích sàn của từng tầng, đã trừ đi diện tích các không gian công cộng.
• H: Số tầng của công trình.

Ngoài ra, một cách tính chi tiết hơn được sử dụng phổ biến trong xây dựng Việt Nam như sau:

Tổng diện tích mặt sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Các loại diện tích khác đi kèm (sân, tầng hầm, phần mái, phần móng,…)

Mỗi loại diện tích phụ có hệ số quy đổi riêng để tính chính xác GFA:

Diện tích phần mái

• Mái lát gạch: 10% diện tích sàn sử dụng.
• Mái bê tông cốt thép không lát gạch: 50% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích phần móng

• Móng đơn: 30% diện tích sàn sử dụng.
• Móng băng: 50% diện tích sàn sử dụng.
• Móng đài trên nền bê tông cốt thép: 35% diện tích sàn sử dụng.
• Móng gia cố bằng bê tông cốt thép: 20% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích phần sân

• Sân 20 m², xây tường rào, cột và lát nền: tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Sân dưới 40 m²: quy đổi 70% diện tích sàn sử dụng.
• Sân trên 40 m², xây tường rào, cột và lát nền: quy đổi 50% diện tích sử dụng.

Diện tích sàn

• Sàn có mái che: tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Sàn không có mái che nhưng lát gạch nền: quy đổi 50% diện tích sàn sử dụng.
• Diện tích sàn dưới 4 m²: quy đổi 70% diện tích sàn sử dụng.
• Diện tích sàn trên 8 m²: quy đổi 50% diện tích sàn sử dụng.

Việc áp dụng công thức chính xác này giúp các bên liên quan tính toán GFA NFA NSA trong xây dựng minh bạch, phục vụ hiệu quả cho lập dự toán, thiết kế và thương mại hóa tòa nhà văn phòng.

2. Tìm hiểu về NFA/NSA trong xây dựng  

Bên cạnh GFA (Gross Floor Area), các chỉ số NFA/NSA cũng đóng vai trò quan trọng trong quản lý, thiết kế và thương mại hóa dự án bất động sản. 

2.1 NFA/NSA là gì?

NFA/NSA là viết tắt của hai cụm từ tiếng Anh Net Floor Area và Net Saleable Area, được hiểu là diện tích sàn hữu ích hoặc diện tích thương mại của công trình. Trong thực tế, hai chỉ số này tương đương với hai khái niệm “Tim tường” và “Thông thủy”:

• Tim tường (diện tích phủ bì): Là diện tích đo từ tâm tường bao quanh căn phòng hoặc căn hộ, bao gồm các phần tường bao công trình, vách ngăn phân chia không gian, diện tích sàn chứa cột, hộp kỹ thuật và các kết cấu cố định bên trong. Thông số này thường được sử dụng để tính giá bán hoặc bảng giá căn hộ, văn phòng.
• Thông thủy (diện tích sử dụng thực tế): Là diện tích đo theo bề mặt thực tế mà nước có thể tiếp xúc, phản ánh không gian mà người sử dụng có thể khai thác trực tiếp. Diện tích thông thủy bao gồm các phần sàn sử dụng, tường ngăn các khu chức năng, ban công, lô gia (nếu có). Đây là diện tích được ghi nhận trong giấy tờ pháp lý về quyền sở hữu hoặc hợp đồng thuê/mua.

Tóm lại, Tim tường phục vụ mục đích thương mại và định giá, trong khi Thông thủy phản ánh diện tích thực tế sử dụng và bảo đảm minh bạch pháp lý.

2.2 Ý nghĩa của NFA/NSA trong xây dựng là gì? 

Các chỉ số NFA/NSA phản ánh diện tích sử dụng thực tế và diện tích thương mại của công trình, mang lại nhiều giá trị quan trọng cho chủ đầu tư, kiến trúc sư và khách thuê:

• Diện tích tim tường (Net Floor Area – NFA): Là cơ sở để nhà đầu tư, chủ sở hữu công trình minh bạch về quyền sở hữu và định giá dự án. Tuy nhiên, trong các công trình có nhiều cột chịu lực, hộp kỹ thuật hay lõi kỹ thuật, diện tích tim tường có thể bị giảm so với diện tích sử dụng thực tế, dẫn đến sự chênh lệch khi tính giá bán hoặc giá thuê.
• Diện tích thông thủy (Net Saleable Area – NSA): Phản ánh diện tích thực tế mà người sử dụng có thể khai thác. Đây là thông số quan trọng để lập kế hoạch bố trí nội thất, tính công suất sử dụng và đảm bảo giá trị thương mại công bằng. Trong một số dự án, diện tích thông thủy được tối ưu hóa để gần sát diện tích bao ngoài, tùy theo kết cấu và thiết kế của công trình.

Thực tế cho thấy, nhiều người mua hoặc thuê bất động sản thường chỉ quan tâm đến diện tích ghi trên giấy tờ pháp lý mà không chú ý đến sự khác biệt giữa tim tường và thông thủy. Điều này có thể dẫn đến hiểu lầm về diện tích thực tế, gây thiệt hại về chi phí và làm giảm hiệu quả khai thác không gian.

2.3 Cách tính diện tích NFA/NSA trong xây dựng 

Để xác định NFA/NSA, phương pháp cơ bản là tính tổng diện tích sàn của các không gian có thể sử dụng, sau đó loại trừ các khu vực không phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sử dụng. Những khu vực này thường được quy định rõ ràng theo quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn thiết kế, bao gồm:

• Khu vực kỹ thuật: lõi thang máy, trục điện, hộp kỹ thuật, phòng máy.
• Các phần kết cấu không khai thác được: tường dày, cột chịu lực, khe kỹ thuật.
• Hành lang, sảnh chung, ban công không tính vào diện tích thương mại nếu không sử dụng để khai thác kinh doanh.

Công thức tính cơ bản:

NFA/NSA = Tổng diện tích sàn sử dụng – Diện tích không sử dụng

3. So sánh sự khác biệt giữa GFA và NFA/NSA 

Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản văn phòng, GFA (Gross Floor Area) và NFA/NSA (Net Floor Area / Net Saleable Area) đều là các chỉ số quan trọng, nhưng có mục đích và phạm vi áp dụng khác nhau. Việc hiểu rõ sự khác biệt giúp chủ đầu tư, kiến trúc sư và khách thuê đưa ra quyết định chính xác khi thiết kế, định giá hay khai thác không gian.

Ví dụ: Một tòa nhà văn phòng có tổng diện tích sàn GFA = 10.000 m², trong đó hành lang, cầu thang, thang máy và khu vực kỹ thuật chiếm khoảng 2.000 m². Như vậy, diện tích sử dụng thực tế NFA sẽ là 8.000 m². Nếu chủ đầu tư tính NSA để chào thuê, thông số này sẽ điều chỉnh dựa trên diện tích có thể bán hoặc cho thuê, đồng thời tính thêm hệ số phân bổ khu chung.

Trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, GFA NFA NSA trong xây dựng là cơ sở quan trọng để đánh giá hiệu quả sử dụng và giá trị thực tế của công trình. Việc nắm vững cách tính và áp dụng chính xác các thông số này giúp chủ đầu tư, kiến trúc sư và nhà quản lý dự án đưa ra quyết định tối ưu từ giai đoạn thiết kế đến thi công. Với kinh nghiệm triển khai hàng trăm dự án thực tế, Maison Interior là đối tác đồng hành tin cậy, giúp hiện thực hóa không gian làm việc khoa học, tối ưu diện tích và đạt hiệu suất vận hành cao cho doanh nghiệp.

4. Câu hỏi thường gặp về GFA và NFA/NSA

4.1 NSA có phải là diện tích sử dụng thực tế không? 

Không hoàn toàn. NSA (Net Saleable Area) là diện tích thương mại được chủ đầu tư công bố để bán hoặc cho thuê, có thể gần bằng NFA nhưng cách tính linh hoạt hơn. NFA phản ánh diện tích sử dụng thực tế (usable), trong khi NSA phụ thuộc chính sách từng dự án, đôi khi bao gồm cả diện tích tường trong hoặc logia.

4.2 Chủ đầu tư có bắt buộc công bố GFA và NFA không 

Theo quy chuẩn xây dựng, GFA là thông số bắt buộc trong hồ sơ xin phép xây dựng và phê duyệt dự án. Tuy nhiên, NFA không bắt buộc phải công bố công khai, thường chỉ thể hiện trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc bàn giao cho khách thuê/mua. Do đó, khi giao dịch, doanh nghiệp nên yêu cầu bản vẽ as-built để xác định rõ NFA.

4.3 Vì sao cùng một sàn mà GFA và NFA chênh lệch lớn? 

Sự chênh lệch này xuất phát từ việc NFA đã loại bỏ các khu vực không sử dụng trực tiếp, như hành lang, lõi thang, nhà vệ sinh, phòng kỹ thuật. Trong nhiều tòa nhà văn phòng, tỷ lệ NFA/GFA (efficiency ratio) chỉ đạt 65-80%. Ví dụ: một sàn GFA 1.000 m² có thể chỉ còn NFA 700-750 m² sau khi trừ diện tích chung.

4.4 GFA có bao gồm diện tích ban công và tầng hầm không? 

Có, nếu ban công và tầng hầm được xây dựng trong phạm vi kết cấu công trình. Tuy nhiên, cách tính cụ thể phụ thuộc vào quy chuẩn áp dụng và phương pháp quy đổi:

• Ban công, logia có thể được tính một phần (50-100%) tùy loại mái che và cấu trúc.
• Tầng hầm thường được tính toàn bộ vào GFA nếu nằm trong khối công trình.

4.5 Khi thuê văn phòng nên quan tâm GFA hay NFA? 

Doanh nghiệp thuê văn phòng nên tập trung vào NFA – diện tích sử dụng thực tế, vì đây là phần diện tích có thể bố trí nhân sự và vận hành công việc. Giá thuê thị trường thường được báo theo Gross (GFA phân bổ + NFA), do đó cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị cho thuê cung cấp tỷ lệ efficiency (NFA/GFA). Việc này giúp doanh nghiệp so sánh chi phí thuê chính xác giữa các tòa nhà.